Si estás intentando vender tu piso o casa en Sevilla y te han dicho que hay un exceso de cabida, no eres el único. Es un problema mucho más común de lo que parece, sobre todo en viviendas antiguas, casas heredadas o inmuebles reformados hace años.

La buena noticia: tiene solución. La mala: si no se gestiona bien, puede bloquear una venta durante meses.

En este artículo te explico qué es el exceso de cabida, por qué aparece tanto en Sevilla y qué opciones reales tienes para solucionarlo sin perder al comprador.

?¿Qué es un exceso de cabida?

Dicho de manera sencilla: hay exceso de cabida cuando la superficie real de la vivienda es mayor que la que figura en el Registro de la Propiedad.

Ejemplo muy habitual:

- En el Registro: 85 m²

- En la realidad (y en Catastro): 97 m² Esa diferencia es el exceso de cabida.

?¿Por qué es tan común el exceso de cabida en Sevilla?

En Sevilla este problema aparece mucho por varios motivos:

-Viviendas antiguas del centro, Triana o Macarena .

-Casas ampliadas hace años sin actualizar escrituras, muy fácil encontrar estos casos en casas de pueblo.

-Reformas donde se cerraron patios, azoteas o terrazas.

-Errores antiguos de medición .

-Autoconstrucciones o ampliaciones en casas unifamiliares.

Antes no se le daba importancia… hasta que llega el momento de vender.

?¿Qué problemas genera el exceso de cabida al vender?

Aquí es donde empiezan los dolores de cabeza:

El banco puede rechazar la hipoteca Si el comprador necesita financiación, el banco suele exigir que Registro y realidad coincidan. Si no, la hipoteca se puede denegar.

El comprador se asusta cuando en notaría sale el problema, muchos compradores:

- Dudan.

- Piden rebaja.

- O directamente se retiran.

Retrasos importantes en la venta .Solucionar un exceso de cabida no es inmediato. Si se detecta tarde, la operación se paraliza.

?¿Se puede vender una vivienda con exceso de cabida?

Sí, pero depende del caso. Hay ventas que se cierran sin problema y otras que requieren regularizar antes. Lo importante es detectarlo a tiempo y elegir la mejor opción.

?Opciones reales para solucionar un exceso de cabida

1. Rectificación de cabida en el Registro es la solución más habitual cuando:

- La diferencia no es muy grande

- Catastro y realidad coinciden

Puede requerir:

- Informe técnico

- Certificación catastral

- Trámite notarial

2. Escritura de declaración de obra nueva Cuando el exceso se debe a:

- Ampliaciones

- Cierres

- Construcciones no declaradas( Aquí el proceso es más complejo, pero imprescindible en muchos casos).

3. Ajustar la venta según el comprador en algunos casos concretos:

- Comprador sin hipoteca

- Exceso asumible ( Se puede vender informando claramente, aunque no es lo ideal).

?¿Cuánto cuesta y cuánto tarda solucionar un exceso de cabida?

Depende mucho del caso, pero para que te hagas una idea orientativa en Sevilla:

?Plazo: de 1 a 3 meses (a veces más)

?Coste: desde unos cientos de euros hasta varios miles si hay obra no declarada. Por eso es clave no esperar al último momento.

?El error más común: enterarse cuando ya hay comprador

Muchos propietarios descubren el exceso de cabida:  Al pedir la nota simple - En la tasación - En notaría 

?En ese punto ya hay prisa,tensión y nervios por perder la venta.

?Recomendación profesional

Si vas a vender una vivienda en Sevilla:

1.Revisa superficie en Registro, Catastro y realidad Detecta el problema antes de publicar el anuncio

2.Busca una solución adaptada a tu caso concreto. Cada exceso de cabida es distinto. Lo que funciona para una vivienda en Triana puede no servir en Sevilla Este o en una casa del Aljarafe.

?¿Tienes un exceso de cabida y no sabes cómo afrontarlo?

Si quieres vender tu vivienda en Sevilla y no sabes si este problema puede afectarte, puedes consultarme sin compromiso. Revisar el caso a tiempo puede ser la diferencia entre vender bien… o quedarte bloqueado meses.